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自住房赔本赚吆喝业内或导致商品房价越来越高

发布时间:2020-07-20 16:45:15 阅读: 来源:砂浆泵厂家

连续出让的限价地块,和尚未面世的自住型商品房产品,在重燃购房人期待的同时,也让业内外人士争论不休,自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝?

商品房价“背”地价

“自住型房实际上是商品房的隐含成本,企业在拿地的时候,可能已经做好这部分就不打算挣钱的准备,但是,可以计入刨除保障房之后的商品房成本里面。所以是否会亏本的问题,要看后面商品房的价格设定。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

而接受记者采访的多个业内人士都表示,自住型商品房实际上和两限房没有太多不同,操作模式大体也差不多,既要让保障房的部分不赔,又要让商品房挣到钱。

一位不愿具名的房企人士向记者表示,自住商品房定价在20000元/平米以上的,肯定是能够覆盖建安成本的,尽管地价较高,但仍可以通过后期的商品房售价来背地价,应该不会赔本。

业内人士还认为,目前多块自住商品房土地都是80%做自住商品房和限价商品房,只有20%是普通商品房。这种趋势可能导致商品房价格越来越高。

房源抢手不愁卖

接受记者采访的多位业内人士表示,开发商之所以出手自住型商品房项目,也有一部分原因是因为这类项目销路好,都是大批的购房人排队,不愁卖。

“目前已经有针对自住型商品房购买资格公开叫价,30万-50万元可以买到一个购房资格。”一位业内人士向记者透露,距离自住商品房登陆北京土地市场尚不足半年,最早的一批地块仍尚未听闻动工消息,个别项目已经开始操作购房的程序。

一业内人士介绍,东坝地块周边二手房价约为35000元/平米,地块限价仅22000元/平米,“且不论后期价格如何,眼前明摆着万元的价差,谁不想买呢?”

建设成本面临压缩

接受记者采访的多数业内人士都认为,由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同,在未来项目的打造中,压缩建设成本是企业必然的选择。

“盖商品房是利润导向,有一个拼品质和性价比的过程,为了吸引客户,做好一点可以卖贵一点;但对于自住型商品房这种产品,更多的是成本导向。”某业内人士分析说,在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外,肯定是能省就省。不可能再赠送面积,也不可能再使用一些高级的产品配置。

而中原地产北京公司副总经理任莉也认为,自住型商品房肯定会考虑到造价,压缩成本,同时,企业也会在普通商品房部分通过增加装修品质,科技手段等内容来保证项目卖出高价。

样本

恒大豆各庄项目 业内称地价或占销售收入近七成

样本特征:2013年北京首个自住型商品房项目

建筑面积:29.46万平米,其中自住型商品房24.31万平米

楼面价:1.66万元/平米(刨除公租房)

自住型商品房最高限价:22000元/平米

9月4日,经过43轮竞拍,最终恒大以40.4亿元配建51500平米公租房,从参与竞拍的融创、中海、住总首开联合体、富力、招商、葛洲坝(600068,股吧)等9家知名房企手中,抢摘得朝阳区豆各庄乡B地块。

该地块建设用地面积11.80万平米,建筑控制规模29.46万平米,其中5.15万平米用于公租房配建,建设完成后由政府回购,回购单价为9500元/平米。除公租房建设面积之外的24.31万平米则建设限价商品住房,销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。

一位不愿具名的业内人士指出,由于公租房回购价格为9500元/平米,限价商品房销售最高限价为22000元/平米,可以初步计算未来该项目的销售收入将不超过58.4亿元。“但项目的地价已经达到40.4亿元,占了销售收入近七成,恒大必须将所有的建筑成本,包括所有的销售和税收成本都控制在18亿元以内,才能基本保持盈亏平衡。”该人士表示,成本要控制在6000元/平米左右,对于企业来说是个考验。

然而,对于上述观点,以及地块未来的运营预期,在采访中,恒大方面一如既往地保持沉默。

但另一位房企人士则认为,恒大向来主打“民生地产”,对于价格及成本控制能力向来不乏经验。

此外也有业内人士指出,豆各庄地块除了限价部分,还包括了车位和社区商业,这些不限价的产品都能够对销售业绩形成有效的补充。12下一页阅读全文

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